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租房前的注意事项
类型:房产知识  日期:2010-05-18  浏览:2368 次  评论:查看评论

 保障房屋租赁活动安全进行所需注意的事项。

  1、保障房屋租赁活动安全进行的有效措施

  (1)完备房屋租赁的法律要件

  尽管房屋租赁会出现各种各样的问题,但只要依据有关法律,履行法定程序,完善必备文件还是可以降低风险的。首先租赁双方应该签订书面合同。双方都要出示工商营业执照等法律文件和有关身份证件,办理租赁登记备案手续,并向登记部门提供有关产权证明、租赁安全合格证、共有产权人同意出租意见和抵押权人同意出租等法律文件。

  (2)租前调查

  无论出租方或是承租方,在签订租赁协议之前,都应对彼此的资信情况、工商、财务状况和有关资产状况做一调查,以防一方有虚假成分,为以后的履约做好准备。

  (3)聘请律师帮助

  租赁双方最好聘请律师参与合同文本的制作、修改和签约工作,请律师审查有关法律文件和证明文件,必要时可以让律师出具法律意见书或请律师对有关法律文件予以见证。

  (4)快速做出反应

  一旦发现一方有违约行为,要马上采取措施将问题及时予以解决。

  租赁市场是房地产市场的一个组成部分,租赁市场会随着经济的发展而进一步扩大。目前我国的房地产租赁市场还远没有进入一个法律的市场,市场行为极不规范,一些违法现象还十分严重并对租赁市场的培育和发展起到了负面影响,所以我们面临的问题是仍要加强租赁市场方面的立法工作,加强法制、加强管理,使租赁市场进一步规范化,从而推动整个房地产市场的发展。

  2、签订租赁合同应当注意的事项

  首先,签订租赁合同前要让房主出具相关的权利证明,比如房屋产权证等,以证明承租房屋的确是房主的可支配财产。

  案例中就有许多没有产权证就出租房屋的情况,导致承租人因为房屋手续不齐全没法领取营业执照,在承租的房屋里进行营业,给承租人带来很大损失。

  另外,还要特别注意,租赁合同不能与国家强制性法律规章的规定相违背,否则合同是无效的。

  例如:王某与李某签订合同承租李某在农村的房屋,准备从事商业经营,但是在把房屋装修一新准备开业时,王某才发现房屋并没有村委会的建房审批手续,这样就违反了《土地管理法》的相关规定,王某与李某签订的租赁合同无效。在案件审理时,虽然法院可以判令李某返还王某支付的租金,但是对于王某因装修房屋而造成的经济损失就无可挽回了。其次,租房时最好要签订有期限的书面合同,这样承租人的居住环境才能相对稳定,承租人的利益才有保障。

  合同法规定,租赁期6个月以上应当采用书面形式,如果双方仅仅是口头协议,即使双方曾经商量好了期限,如果产生纠纷后房主不认账,法律也只能视之为不定期合同,此时房主就可以随时主张解除合同,随时可以要求承租人搬出,这对承租人是非常不利的。

  例如:李先生、郭女士就李先生的住房出租口头达成了租期为1年的租赁合同,当时并没有订立书面合同。半年后,李先生因为嫌租金太低要求郭女士增加租金,否则退房。郭女士无奈之下想要寻求法律保护,但是在李先生否认口头协议存在的情况下,又没有书面协议佐证,法院只能视之为不定期合同,那么,郭女士的自身权益就很难得到保护。

  3、办理私房租赁合同公证须知

      有房屋租赁合同公证,是指国家公证机关根据当事人的申请,依法证明私人房屋所有人将个人所有或数人共有的住宅和非住宅用房出租给承租人使用,承租人支付租金,并为此签订明确双方权利、义务的租赁合同行为的真实性、合法性的活动。

  办理公证所需材料有:出租、承租双方当事人的基本情况;房屋状况(坐落地点、建筑结构、数量等);房屋所有状况(有无典当、抵押、拍卖等情况);当事人双方的关系;出租、承租的原因、理由;当事人双方对租赁合同内容是否认可,是否协商一致。

  办理私有房屋租赁合同公证时,当事人要填写《公证申请表》。另外,出租方应提交的文件材料包括:居民身份证、户口簿、房屋所有权证及土地使用证;所出租的私有房屋如系共有财产(包括夫妻共有)应提交共有人同意出租的书面意见及委托书、租赁合同文本。

  承租方应提交的材料包括:居民身份证、户口簿;无本市城镇常住户口的个体工商户需承租城市私有房屋的,应提交本市工商行政管理机关同意进城经营的证明;所使用的房屋坐落在市区的,需提交承租单位主管局和市房地产管理局的批准证件;所租用的房屋坐落在郊区县的,需提交当地区、县人民政府的批准文件。

  在上述证件齐备并符合有关规定之后,公证部门还要查验所提交的证件、材料是否属实、完整,当事人是否具有完全的民事行为能力,私有房屋租赁合同是否合法等。

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